Préstamos Hipotecarios

Te encuentras buscando el hogar ideal, o quieres construirlo desde cero. Decidiste dar el gran paso para comprarla, y necesitas adquirir una deuda, es decir un préstamo hipotecario para poder pagarla.

Pero te surgen varias dudas: ¿Cuáles son los mejores préstamos hipotecarios en Uruguay? ¿Cómo calcular el plazo más conveniente? ¿Qué banco o entidad otorga más beneficios? Y otras tantas más… 

No te preocupes, nosotros ya pasamos por esa situación con varios clientes y colegas. Y por eso escribimos este artículo comentando todo lo anterior y mucho más, para que te vayas de aquí con una idea clara de cuál es el mejor préstamo hipotecario de Uruguay.

¿Qué tener en cuenta antes de solicitar un préstamo hipotecario?

Primero que nada, comenzaremos por comentarte un poco los aspectos a tener en cuenta antes de que solicites un crédito hipotecario.

Ya que de esta manera te ahorraras tiempo a la hora de ir a una institución bancaria a solicitar el crédito hipotecario.

Y además evitaras frustraciones por no tener claro todo lo que se precisa conocer antes de realizar la solicitud.

Es importante que tengas bien claro estos ítems de tu parte:

• El valor de la propiedad: tener en cuenta lo que cuesta el inmueble y los gastos operativos de la adquisición del mismo (inmobiliaria, escribanías, etc);
• Que monto vamos a solicitar: es importante conocer que porcentaje del total vamos a tener que pedir, y para eso es necesario también tener bien claros cuáles son los ahorros que podemos destinar a nuestro futuro inmueble.
  En general, los bancos suelen prestar hasta el 80% para primeras viviendas, y 70% para segundas o más;
• Cumplir con ingresos mínimos: van a depender del monto solicitado y del plazo, pero a veces, los bancos requieren un mínimo de ingresos líquidos ($30.000, $40.000, etc) para poder realizar la solicitud y además la relación de porcentaje con respecto a la cuota muchas veces no puede exceder el 25 – 30%;
• Tener antigüedad laboral: verás que muchas entidades solicitan una determinada antiguedad laboral, por ejemplo 2 años para empleados dependientes;
• Tener claro el plazo en el que lo queremos pagar: la mayoría de los bancos nos ofrece un plazo máximo de 25 – 30 años, pero a la vez algunos solicitan que la última cuota sea antes de los 80 años (así que si tienes 55 – 60 años no dispondrás de ese máximo);
• Contar con un buen historial crediticio: analizaran tu informe Clearing y otras centrales de riesgo, por tanto es recomendable contar con un buen perfil crediticio.

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¿Qué interesa conocer de un préstamo hipotecario?

Ahora que ya explicamos qué debemos de tener en cuenta de nuestro lado a la hora de pedir un crédito hipotecario a cualquier institución, vamos a interpretar lo qué interesa conocer de cada uno.

Y es que habiendo tanta oferta, es necesario saber bien qué ofrece cada uno, para beneficiarnos de sus ventajas y/o desventajas.

Debajo te comentamos cuáles son los aspectos que nos interesa conocer:

• Plazo máximo: este sería el tiempo máximo en años que la entidad financiera nos otorga para saldar nuestra deuda;
• Monto máximo: correspondería al monto máximo en USD que la institución otorga;
• Porcentaje a financiar máximo: la mayoría de los bancos nos financiarán hasta un máximo de 80% sobre el valor del inmueble en el mercado, olvídate de pensar que te financiaran el 100% a no ser que sea el BHU;
• Tasa de interés: son los intereses anuales que el crédito hipotecario del banco tiene en los que además utilizan otras tasas de referencia diarias, como por ejemplo LIBOR;
• Moneda de Pago: nos interesa saber en qué se pagará la cuota mensual, siendo UI (Unidades Indexadas) y USD (Dólares americanos) las más comunes;
• Términos y condiciones de Cancelación: ¿Se puede cancelar el préstamo antes? ¿Cuál es la penalidad?;
• Gastos extras: existen gastos administrativos por parte del banco que corresponden al estudio y aprobación del crédito solicitado por el cliente, además de los gastos de escribanía del banco por gestión de la documentación notarial;
• Seguro de vida y de incendio: muchas entidades tienen como requisito indispensable la contratación de estos seguros para el inmueble al que va a ser destinado el crédito;
• Período de gracia: tiempo que el banco otorga para comenzar a pagar el préstamo, para afrontar costos de otorgamiento, etc.

Además es de interés saber que la mayoría de los bancos no presentarán dentro de sus cuotas la Tasa de Control del Sistema Financiero (Ley 18.083) – 0,095% -, ni la Prestación Complementaria (Ley 18.396) – 0,3%. Estas alícuotas son variables y generalmente se aplican sobre el saldo del crédito al cierre de cada mes.

Por último y no menos importante, es muy conveniente que el banco cuente con un buen simulador o calculadora de cuotas para sus préstamos hipotecarios. En este punto Santander y BBVA sobresalen de la competencia por sus simuladores.

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Requisitos para un préstamo hipotecario

Cuando se busca un crédito hipotecario, nos preocupamos mucho por los requisitos que solicitan los bancos y/o entidades al momento de otorgarlos.

Y si bien es cierto que cada institución tiene sus propios requisitos específicos como lo veremos más adelante en la sección de cada préstamo. La realidad es que hay ciertos requisitos que son generales y que es mejor señalizarlos de entrada.

Los requisitos generales para solicitar un préstamo hipotecario en Uruguay son:

• Edad igual o mayor a 18 años al momento del otorgamiento, y hasta 70 al momento de la última cuota
• Ser residente de Uruguay: y el titular del préstamo hipotecario debe de coincidir con el del inmueble
• No tener antecedentes, así como el conyugue también deberá de estar libre de los mismos
• No estar en el Clearing de Informes, ni contar con mal historial crediticio

Puedes salir del Informe Comercial con: Préstamos en Uruguay estando en el Clearing

Préstamos hipotecarios en Uruguay

Teniendo toda la información anteriormente mencionada en este post, podemos dirigirnos a la parte más importante: elegir nuestro préstamo hipotecario para vivienda en Uruguay.

Siempre van a surgir las mismas dudas; ¿Cuál es el mejor banco para un préstamo hipotecario? o ¿Qué banco tiene la mejor tasa de interés en créditos hipotecarios?

Y en esta sección prometemos ser lo más imparciales posible, brindado información fehaciente y actualizada sobre las ventajas / desventajas de los créditos hipotecarios ofrecidos por las mejores instituciones de nuestro país. Por tanto la lista NO tiene ningún orden en particular.

Pero para que este análisis tenga sentido, deberás leer todos, y en verdad entender qué es lo que ofrece cada uno, para dar con certeza con la mejor opción para ti.

Sin más preámbulos. Comencemos con los mejores préstamos hipotecarios en Uruguay actualmente:

Opción 1: Santander

Los préstamos hipotecarios de Santander son bien conocidos en Uruguay desde ya hace muchos años, dada la larga trayectoria de este banco en nuestro país.

Ofrecen diversas opciones en su oferta de créditos hipotecarios sin tantos requisitos: desde préstamos para prima vivienda, segunda vivienda, vivienda social, compra de terrenos, inversiones, reformas, etc. Y forman parte del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios del Estado (Agencia Nacional de Vivienda – ANV)

También cuentan con un préstamo hipotecario con Modalidad Padre/Madre + Hijo/a, donde se pueden tomar los ingresos de padre o madre sumados a los del joven individuo solicitante.

Además Santander cuenta con un muy buen simulador de préstamos hipotecarios.

Características

En general los beneficios que ofrecen los Préstamos Hipotecarios Santander son para primera vivienda son:

• Plazo máximo: 18 años
• Monto máximo: USD 380.00 o UI 750.000
• Porcentaje a financiar máximo: 60%
• Tasa de interés: LIBOR + 4%
• Tasa de seguro: 0,78%
• Moneda de Pago: USD o UI
• Penalidades por cancelación: Sí, se establecen previo al crédito hipotecario
• Gastos extra: Documentación: $48.000 (no incluyen honorarios de escribano/a del titular)
• Seguro de vida: incluido en la cuota
• Seguro de incendio: USD 1.000
• Período de gracia: 3 meses

* Tasas y gastos en base a un préstamo para una vivienda de USD 100.000 a 18 años.

Requisitos

¿Cuáles son los requisitos específicos de los préstamos hipotecarios Santander?

• Antigüedad laboral: 1 año trabajadores dependientes / 2 años trabajadores independientes
• Ingresos necesarios: superiores líquidos de $20.000 y que la cuota no supere 20% en USD
• Valor mínimo del inmueble: en Montevideo y Ciudad de la Costa USD 800 m2, en resto del país: USD 600 m2
• Contar con cuenta en el Banco Santander, de donde se debitarán las cuotas mensuales.

Ventajas

• Intereses competentes con el mercado uruguayo
• Buen período de gracia
• Gastos administrativos fijos

Desventajas

• Plazo máximo a financiar bajo
• Porcentaje máximo de financiación del 60% únicamente
• No aclaran penalidades por cancelación

Opción 2: BBVA

Siempre una opción a tener en cuenta son los préstamos hipotecarios de BBVA. La trayectoria del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria es ya muy conocida, aunque es más conocido en la jerga uruguaya bajo sus iniciales BBVA.

En su cartera de préstamos se encuentran además de los hipotecarios: Préstamos hipotecarios con fondo de garantía, y préstamos hipotecarios para construcción.

Obviamente, está institución esta adherida al Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios de la Agencia Nacional de Vivienda.

Características

¿Qué ofrecen los préstamos hipotecarios BBVA? Bueno, lo que ofrecenpara tu primera vivienda nueva o vivienda usada es:

• Plazo máximo: 20 años en UI / 25 años en USD
• Monto máximo: No especificado, parece no haber tope.
• Porcentaje a financiar máximo: 80%
• Tasa de interés: 5,25% a 20 años en UI / 5,75% a 25 años en UI o USD
• Tasa de seguro: No menciona
• Moneda de Pago: UI / USD
• Penalidades por cancelación: Sí, se establecen previo al crédito hipotecario
• Gastos extra: No especificados.
• Seguro de vida: incluido en la cuota, no especificado
• Seguro de incendio: se determina al momento, depende del Inmueble.
• Período de gracia: NO

* Tasas y gastos en base a un préstamo para una vivienda de USD 100.000 a 25 años.
** A partir de los 71 años el monto máximo a prestar es de USD 20.000.

Requisitos

¿Cuáles son las condiciones específicas necesaria para solicitar préstamos hipotecarios BBVA?

• Antigüedad laboral: 1 años dependientes e independientes / 3 años para independientes no profesionales.
• Ingresos necesarios (núcleo familiar): superiores líquidos de $30.000 y que la cuota no supere 30%  en UI / 15% en USD
• Abrir una cuenta en el Banco BBVA, de donde se debitarán las cuotas mensuales.
• Menor de 77 al momento de constituir el préstamo y máximo 84 años a la fecha de la última cuota mismo

Ventajas

• Plazo máximo muy bueno
• Porcentaje de financiación alto
• Edad máxima de última cuota alta

Desventajas

• Tasa de interés bastante alta
• Poca información sobre gastos extra en web
• Antigüedad laboral de 3 años ind. no prof.

Opción 3: ITAÚ

Itaú tiene una interesante trayectoria en Uruguay desde hace décadas. Y los préstamos hipotecarios ITAÚ siempre son una opción a tener en cuenta en la cartera de opciones a la hora de buscar un crédito para vivienda en Uruguay.

En esta institución nos encontraremos con una pluralidad sumamente variada de créditos para tu primera casa en Uruguay.

Cuentan con créditos hipotecarios amortizables en Unidades Indexadas (UI) y la opción de Cuentas Hipotecarias en USD. Pero nos basaremos en la primera, ya que la segunda opción ofrece plazos máximos muy bajos, ingresos mínimos altos y menor porcentaje máximo de financiación.

Otro punto a tener en cuenta es que ITAÚ cuenta con un muy buen simulador de cuotas.

Características

Los beneficios ofrecidos en los Créditos Hipotecarios Itaú en Unidades Indexadas para tu primera vivienda son:

• Plazo máximo: 20 años
• Monto máximo: UI 4.500.000 (aprox. USD 500.000)
• Porcentaje a financiar máximo: 80%
• Tasa de interés: 4,75% + UI (reajuste de las unidades indexadas)
• Tasa de seguro: No menciona
• Moneda de Pago: UI
• Penalidades por cancelación: Sí, se establecen previo al crédito hipotecario
• Gastos extra: Otorgamiento: USD 1.244
• Seguro de vida: incluido en la cuota
• Seguro de incendio: se determina al momento, depende del Inmueble.
• Período de gracia: NO

* Tasas y gastos en base a un préstamo para una vivienda de USD 100.000 a 18 años.

Requisitos

¿Qué requisitos específicos piden para los préstamos hipotecarios ITAÚ?

• Antigüedad laboral: 2 años mínima
• Ingresos necesarios (núcleo familiar): superiores líquidos de UI 10.000 (equivalente en pesos) y que la cuota no supere 25%
• Abrir una cuenta en el Banco ITAÚ, de donde se debitarán las cuotas mensuales.

Ventajas

• Plazo máximo bastante bueno
• Muy buena tasa de interés
• Alto porcentaje máximo de financiación

Desventajas

• Ingresos necesarios bastante altos
• No cuenta con período de gracia
• Antigüedad laboral de 2 años

Opción 4: Scotiabank

Los préstamos hipotecarios Scotiabank son los terceros más buscados en Uruguay, y tiene que ver con que este banco es una institución súper respetada y con una amplia cartera de opciones de préstamos inmobiliarios.

En Scotiabank además de sus préstamos inmobiliarios, nos encontramos con préstamos para construcción y préstamos para reformas.

Además también están en sinergia con la Agencia Nacional de Vivienda y su Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH).

Su crédito hipotecario característico es amortizable en Unidades Indexadas, al igual que el de ITAÚ.

Características

Los beneficios ofrecidos en los Préstamos inmobiliarios Scotiabank para tu primera vivienda son:

• Plazo máximo: 15 años (25 años si recibís tu sueldo en Scotiabank)
• Monto máximo: No especificado, parece no haber tope
• Porcentaje a financiar máximo: 90%
• Tasa de interés: 5,25% + UI (reajuste de las unidades indexadas)
• Tasa de seguro: No menciona
• Moneda de Pago: UI
• Penalidades por cancelación: Sí, definidas al momento de solicitud.
• Gastos extra: Tasación: USD 100 + IVA, Control de hipoteca: 0.5% + IVA del valor del inmueble
• Seguro de vida: incluido en la cuota
• Seguro de incendio: se determina al momento, depende del Inmueble.
• Período de gracia: NO.

* Tasas y gastos en base a un préstamo para una vivienda de USD 100.000 a 25 años.

Requisitos

¿Qué solicita Scotiabank como requisito específico para sus préstamos hipotecarios?

• Antigüedad laboral: mínima de 2 años + historial laboral
• Ingresos necesarios (núcleo familiar): superiores líquidos de $30.000 y que la cuota no supere 25%
• Abrir una cuenta en el Banco Scotiabank, de donde se debitarán las cuotas mensuales.

Ventajas

• Tasa de interés media
• Pago sueldo de plata en Scotia: plazo máximo alto
• Porcentaje máximo alto

Desventajas

• Plazo máximo bajo si no cobramos por Scotia
• Sin período de gracia
• Costos de seguros no especificados

Opción 5: HSBC

Hong Kong and Shanghai Banking Corporation Limited, más conocido en nuestro país como HSBC, es un banco de renombre con sede en Londres que opera desde hace años en Uruguay.

Su reputación y trayectoria desde que esta en Latinoamérica es muy buena, dado los beneficios que otorga este banco a sus clientes.

En Uruguay cuenta con una amplia cartera de opciones en cuanto a préstamos personales para adelanto de dinero y créditos hipotecario a medida. Sus opciones además son: Préstamos para construcción, Préstamos para reformas y están adheridos al FGCH (Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios).

Características

¿Qué nos ofrecen los anticipos hipotecarios del HSBC?

• Plazo máximo: 25 años en UI
• Monto máximo: USD 350.000
• Porcentaje a financiar máximo: 90% (en UI para primera vivienda)
• Tasa de interés: 6% + UI (reajuste de las unidades indexadas)
• Tasa de seguro: –
• Moneda de Pago: UI / USD
• Penalidades por cancelación: Sí, definidas al momento de solicitud.
• Gastos extra: Tasación: USD 150 + IVA
• Seguro de vida: incluido en la cuota (prima anual 0,456%)
• Seguro de incendio: prepago = Valor Constructivo * prima% * plazo del préstamo
• Período de gracia: se puede consultar por 90 días

* Tasas y gastos en base a un préstamo para una vivienda de USD 100.000 a 25 años.

Tienen una cartilla de gastos extra muy completa en su web. Además se muestran las tasas de interés para los distintos plazos de manera muy completa.

Requisitos

¿Qué solicita Scotiabank como requisito específico para sus préstamos hipotecarios?

• Antigüedad laboral: mínima de 2 años dependientes, 3 años independientes.
• Ingresos necesarios (núcleo familiar): superiores nominales de $60.000 y que la cuota no supere 30%
• Abrir una Cuenta Más+ en el Banco HSBC, de donde se debitarán las cuotas mensuales.

Ventajas / Desventajas

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• Plazo máximo alto
• Porcentaje máximo alto
• Ofrecen período de gracia

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• Solicitan ingresos mínimos altos
• Su tasa de interés es de las más altas
• Seguro de incendio prepago

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Opción 6: BHU

El Banco Hipotecario del Uruguay, es sin dudas la institución más reconocida para este tipo de créditos. Tan así que en una de las siglas de BHU refiere a Hipotecario.

Obviamente al ser un Banco del Estado, forma parte del programa del Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH) de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

Es una muy buena opción por estar avalado por el Estado Uruguayo, además de que su cartera crediticia es magnifica, cuenta con el famoso «Préstamo soñado» con un 100% de financiación, pero con una tasa de interés del 6,75% a 25 años para un préstamo de USD 100.000 (si no se es ahorrista del Banco).

Entonces, ¿Por qué esta último en nuestra lista? Por nada en especial, como te mencionamos al principio esta lista no tiene ningún orden en particular.

Características

¿Con qué nos beneficia el Banco Hipotecario del Uruguay con sus préstamos hipotecarios simples?

• Plazo máximo: 25 años en UI
• Monto máximo: 2.800.000 UI (aproximadamente USD 320.000)
• Porcentaje a financiar máximo: 90%
• Tasa de interés: 6,25% + UI (reajuste de las unidades indexadas)
• Tasa de seguro: –
• Moneda de Pago: UI
• Penalidades por cancelación: Sí, definidas al momento de solicitud.
• Gastos extra: Tramitación y Tasación: UI 3.700
• Seguro de vida: incluido en la cuota
• Seguro de incendio: no especificado
• Período de gracia: no especificado

* Tasas y gastos en base a un préstamo para una vivienda de USD 100.000 a 25 años.

En el BHU corresponde abonar el Fondo de protección al inmueble (FPI):
FPI mensual = Total Préstamo * (0,35 / 1200)

Requisitos

¿Qué solicita BHU como requisito específico para sus préstamos hipotecarios?

• Antigüedad laboral: mínima de 2 años dependientes, 3 años independientes.
• Ingresos necesarios (núcleo familiar): Que la cuota no supere 35%
• Abrir una en el BHU, de donde se debitarán las cuotas mensuales.

Ventajas

• Plazo máximo alto
• Porcentaje máximo alto
• Avalado por el Estado
• Beneficios muy buenos para ahorristas

Desventajas

• Tasa de interés alta, y aún más si no eres ahorrista
• Cuota no puede superar 35% de ingresos
• FPI

Conclusiones

Luego de analizar rigurosamente los beneficios de cada crédito hipotecario ofrecido por las más reconocidas instituciones de Uruguay podemos llegar a un par de conclusiones que podemos aprovechar para nuestra elección.

Partiendo de la base, obviamente, de que cada crédito tiene sus ventajas y desventajas, y que tendremos que elegir la que mejor se adapte a nuestras necesidades. Intentando no caer en la elección por impulso que pueden accionar estos bancos a través de sus campañas de marketing.

Podemos concluir que:

Si buscas la tasa de interés más baja entonces el Banco Santander y el Banco ITAÚ son tus mejores opciones al día de hoy.

En cambio si lo que necesitas es un plazo de pago más amplio, y no te importa tanto la tasa de interés, entonces tu mejor opción es el HSBC o también el BHU. Ambos permiten financiación hasta en 25 años.

Si te hace falta un ingreso mínimo necesario bajo para poder adquirir el préstamo, entonces tu mejor opción creemos que sería el Banco Santander.

Por último, si precisas comprar un inmueble de un alto valor, entonces te recomendamos el Banco ITAÚ, aunque en el BBVA y en el Scotiabank, este no se específica (y podría ser mayor).